土地の所有者を調べる方法｜住所しか分からない場合・無料で分かる範囲・市役所/ネットの違い

結論：土地の所有者を正確に確認するには、対象土地の地番を特定し、登記情報または登記事項証明書を確認するのが基本です。市役所やGoogleマップだけで、第三者が登記上の所有者を正確に確認できるわけではありません。

住所しか分からない場合は、住所 → 地図上の位置 → 地番 → 登記情報 → 所有者の順で進みます。法務省が案内する「地番検索サービス」では、住宅地図を使って住居番号（住居表示）からおおよその地番を無料で検索できます。

ただし、調査件数によって最適な方法は変わります。1件だけなら手作業でも対応できますが、営業候補を数十件・数百件調べる場合は「候補物件の抽出 → 地番確認 → 所有者確認 → 優先順位付け」を一連の作業として設計することが重要です。

土地の所有者情報はどこに載っている？

土地の所有者を確認するときに基本となるのが、不動産の登記情報です。

土地の登記記録には、所有権に関する情報として、所有者の氏名または名称、住所、共有の場合は持分などが記録されています。

単に現在の登記名義人だけ知りたいのであれば、全部事項ではなく所有者事項で足りるケースがあります。

一方、取得原因、所有権移転時期、抵当権、過去の登記履歴まで確認したい場合は全部事項を取得します。

土地所有者の調べ方｜住所・地番・市役所・インターネットの使い分け

「土地の所有者を調べたい」といっても、手元にある情報によって最初の一手が違います。住所しかない場合は地番特定から、地番が分かる場合は登記確認から始めます。市役所や一般的な地図は補助的な情報源であり、第三者が登記名義人を正確に確認する基本手段は登記情報です。

住所と地番は違う

土地所有者調査で最初につまずきやすいのが、「住所」と「地番」の違いです。

普段利用している住所は郵便や住民登録などに使われる住居表示であることがあります。一方、土地の登記記録を特定するときに使うのが地番です。

そのため、住所が分かっていても、そのまま登記情報を検索できるとは限りません。土地なら地番、建物なら家屋番号で対象不動産を特定します。

詳しくは地番とは？で解説しています。

住所から土地所有者を調べる方法｜住所しか分からない場合の4ステップ

住所しか分からない場合は、次の順番で調べます。

STEP1｜対象となる土地の位置を確認する

まず、住所や地図から対象地をできるだけ正確に特定します。一つの住所に複数筆が含まれる、建物敷地が複数筆にまたがる、駐車場と隣接宅地で地番が異なる、といったケースがあります。

STEP2｜住所からおおよその地番を調べる

法務省が案内する地番検索サービス等では、住宅地図を利用して住居表示からおおよその地番を確認できます。ただし、対象地が複数筆に分かれている場合や地番境界が分かりにくい場合は、公図等と照合します。

STEP3｜地番を使って登記情報を検索する

地番が分かったら、法務局、登記情報提供サービス、登記・供託オンライン申請システムなどで対象土地を特定します。

STEP4｜所有者事項または全部事項を取得する

現在の所有者だけ確認するなら所有者事項、取得原因・抵当権等まで確認するなら全部事項を取得します。

土地所有者を無料で調べる方法はある？無料で分かる範囲

地番を探すところまでは無料でできる場合がありますが、登記上の所有者を正確に確認するには原則として費用がかかります。

したがって、完全無料で第三者の土地所有者を正式に確認する方法は基本的にはありません。

方法1｜法務局で登記事項証明書を取得する

土地の地番が分かっていれば、法務局で登記事項証明書を取得できます。土地・建物の登記事項証明書は、原則として誰でも請求できます。

正式な証明書として提出する必要がある場合は、登記事項証明書を利用します。

インターネットで土地所有者を調べる方法｜登記情報提供サービスを使う

営業前の調査や不動産調査の一次確認なら、インターネットで登記情報を確認できる登記情報提供サービスが便利です。

2026年9月時点の利用料金は、所有者事項140円、全部事項330円です。なお、不動産登記情報を請求するときは「住所（住居表示）」ではなく、土地なら地番、建物なら家屋番号で不動産を特定します。

登記情報提供サービスで取得する情報には、登記事項証明書のような登記官の証明文等はありません。正式な提出用証明書が必要な場合は、登記事項証明書を請求します。

オンライン取得の詳しい違いは登記簿謄本はオンラインで取得できる？で解説しています。

方法3｜所有者事項だけ取得する

地主営業や物件所有者の一次確認では、毎回全部事項を取得する必要がない場合があります。

「まず現在の所有者だけ確認したい」という段階では、所有者事項を使い、その後必要な物件だけ全部事項を追加取得する方法があります。

件数が多い調査では、所有者確認 → 詳細調査の二段階に分けることで取得コストを抑えやすくなります。

市役所で土地所有者を調べられる？できること・できないこと

市役所は、第三者が住所を伝えれば土地所有者を自由に検索・照会できる窓口ではありません。

自治体は固定資産税などの事務で所有者に関する情報を扱いますが、閲覧・証明の可否や要件は制度ごとに異なります。第三者が登記上の所有者を確認することが目的なら、対象土地を地番で特定し、法務局の登記事項証明書や登記情報提供サービスを利用するのが基本です。

「市役所で無料で分かるのでは？」と考えがちですが、地番や公開地図の確認と、登記名義人の確認は別の作業として整理すると迷いにくくなります。

Googleマップで土地所有者は分かる？

Googleマップ等の一般的な地図では、建物名・住所・道路・店舗情報・航空写真などは確認できますが、登記上の土地所有者を確認する資料にはなりません。

対象地の位置を確認し、そこから地番調査へ進むための入口として利用します。

所有者名から所有土地を逆引きできる？

通常の登記事項証明書・登記情報の検索では、名義人名から所有土地を一括で逆引きすることはできません。

地主営業等で同一所有者の複数物件を把握したい場合は、対象エリアの不動産を先に特定し、各土地の登記名義人を確認したうえで同一所有者を名寄せしていく流れになります。

土地と建物の所有者が違う場合がある

土地所有者を調べるときは、土地の所有者と、そこに建っている建物の所有者が同じとは限らない点にも注意が必要です。

• 親の土地に子どもが建物を所有している
• 法人が借地上に店舗・工場を所有している
• 地主から土地を借りて賃貸建物を所有している

土地は地番、建物は家屋番号で別々の登記記録として管理されています。建物所有者まで確認したい場合は、建物の登記情報も確認します。

関連記事：家屋番号とは？／家屋番号の調べ方

登記上の所有者住所と土地所在地が違うこともある

土地所有者の住所として登記されている住所は、対象不動産の所在地とは別です。

例えば、東京都の土地を神奈川県在住の所有者が保有していることもあります。不動産営業では、遠隔地所有が管理負担・相続・資産整理等の営業仮説につながる場合があります。

ただし、遠隔地所有だから売却ニーズがあると断定することはできません。 登記情報はあくまで仮説材料です。

公図が必要になるケース

地番が分かったとしても、どの筆が対象地なのか分からない、一つの敷地が複数筆に分かれている、隣接地との位置関係を確認したい、といった場合があります。

このようなときに使うのが公図です。公図は土地の位置や隣接関係を確認する資料ですが、必ずしも現地の寸法や境界を精密に示す図面ではありません。

より正確な測量情報が必要な場合は地積測量図も確認します。

複数の土地所有者をまとめて調べる方法｜営業リスト化する場合

1件だけなら、住所から地番を確認して登記を取得する方法でも大きな負担にはなりません。ところが、営業候補を数十件・数百件調べる場合は、「誰の土地かを調べる」前に「どの土地を調べるかを絞る」ことが重要になります。

営業リストを作る場合は、次の流れで整理します。

1. 営業エリアを決める
2. 地図から候補物件を抽出する
3. 地番を整理する
4. 登記情報を取得する
5. 所有者を一覧化する
6. 同一所有者を名寄せする
7. 土地条件や登記情報から優先順位を付ける
8. 営業リストとして管理する

件数が増えるほど、所有者を調べる作業そのものの効率化が営業生産性に直結します。

不動産営業では「所有者が分かった後」の優先順位付けが重要

地主営業でよくあるのが、「所有者が分かったら、すぐ電話・DM・訪問」という流れです。しかし、土地所有者であることと、現在ニーズがあることは別です。所有者情報だけのリストではなく、物件条件や登記情報を重ねて「なぜこの相手に提案するのか」を決めるところまで設計します。

重要なのは、「この人へ、なぜ今、何を提案するのか」まで仮説を作ることです。

詳しくは地主営業とは？、地主営業で成果が出ない7つの理由、空き地・駐車場から仕入れ候補を探す方法で解説しています。

不動産チェッカーで「所有者調査」から「営業候補の絞り込み」まで効率化

1件の所有者確認なら、法務局や登記情報提供サービスを使った手作業で十分なこともあります。不動産チェッカーが特に向いているのは、営業エリア内から複数の候補物件を探し、その所有者・登記情報まで確認したいケースです。

不動産チェッカーでは、地図上から土地・建物を確認しながら、地番、土地・建物情報、所有者、登記情報、抵当権・根抵当権、用途地域、面積などを確認し、営業候補調査に活用できます。

活用例

• 地主営業：駐車場・空き地 → 所有者確認 → 土地条件確認 → 土地活用・売却提案
• 金融機関：アパート・法人所有不動産 → 所有者確認 → 他行抵当権確認 → 借換え・融資先開拓
• 建設・ハウスメーカー：広い土地・築古物件 → 所有者確認 → 用途地域・面積確認 → 建替え・土地活用提案

単に所有者リストを作るのではなく、土地条件と所有者情報を組み合わせて営業すべき相手を絞ることが重要です。

登記簿PDFをExcel化して所有者を整理する方法

すでに複数の登記簿PDFを持っている場合は、一件ずつ開いて確認するより、Excel等へ一覧化した方が営業利用しやすくなります。

一覧化すると、同一所有者の複数物件、相続、他行担保、長期保有などを比較しやすくなります。

トーラスの無料PDF変換サービスでは、登記簿PDFをExcel等へデータ化できます。

関連記事：登記簿PDFを営業リストに変える方法

登記情報を営業に使うときの個人情報保護

登記簿は公開情報ですが、公開されているから個人情報ではない、というわけではありません。

登記簿等により公開されている氏名・住所等であっても、個人情報として適切に取り扱う必要があります。

• 何の目的で取得・利用するのか
• 誰が閲覧できるのか
• どのように保存するのか
• 不要になったデータをどう扱うのか
• 勧誘方法や社内規程と整合しているか

登記情報を取得できることと、その後どのように利用してもよいことは別です。自社の個人情報保護方針・社内規程等に沿って管理します。

よくある質問

まとめ

土地の所有者を調べる基本的な流れは、次のとおりです。

1. 対象となる土地を地図で確認する
2. 住所から地番を調べる
3. 必要に応じて公図で土地を特定する
4. 地番から登記情報を検索する
5. 所有者事項または全部事項を取得する
6. 所有者の氏名・住所・持分を確認する

ポイントは、住所と地番は同じとは限らないことです。また、現在の所有者だけ確認するのか、抵当権・取得原因まで確認するのかによって、取得する登記情報を使い分けます。

不動産営業では、所有者を見つけること自体がゴールではありません。その土地の利用状況・所有状況・担保情報等を見ながら、なぜこの所有者へ提案するのかまで営業仮説につなげることが重要です。