結論： 登記簿PDFを営業に活用するなら、単にExcel形式へ変換するだけでは不十分です。
重要なのは、表題部・甲区・乙区・共同担保に記載された情報を、 「誰に」「何を」「どの順番で提案するか」を判断できる列へ設計すること です。
例えば、地主営業なら「所有者・所在地・地番・地積・用途地域」、 金融機関の融資先開拓なら「所有者・抵当権者・根抵当権者・受付年月日・債権額・極度額」、 相続案件なら「所有権移転原因・受付年月日・共有持分」など、見るべき項目が変わります。
大量PDFをどうExcel化するかという変換方法そのものは 「大量のPDFを一括でExcel化する方法」 で解説しています。 本記事では、 Excel化した登記情報を営業リストへ変える設計と使い方 に絞ります。
この記事でわかること
- 登記簿PDFを営業リスト化するときの考え方
- 表題部・甲区・乙区・共同担保をどう列設計するか
- 地主営業・土地活用で見るべき項目
- 金融機関の融資先開拓・借換えで見るべき項目
- 相続・所有権移転情報の整理方法
- Excel上で営業候補へ優先順位を付ける方法
- 無料PDF変換と不動産チェッカーの使い分け
登記簿PDFを営業リストに変えるとは
登記簿PDFは、所有者や権利関係を確認するための原資料です。 しかし、そのままでは営業対象を横断比較したり、条件別に抽出したりするのが難しくなります。
営業リスト化では、PDFに記載されている情報をExcelへ整理し、 「検索」「並び替え」「抽出」「担当付け」「ステータス管理」ができる状態にします。
営業リスト化＝PDFをExcelへ変えることではない
本当に必要なのは、登記情報を 営業判断に使える単位へ構造化すること です。 目的に必要な列を設計し、営業仮説を立てられる形まで加工することが重要です。
まず営業目的を決める
同じ登記簿でも、営業目的によって重要な項目は変わります。
| 営業目的 | 主に見る項目 | 想定する提案 |
|---|---|---|
| 地主営業 | 所有者、地番、地積、複数筆所有、所在地 | 売却、土地活用、資産組み換え |
| 土地活用 | 所有者、地積、土地形状、用途地域、現況 | 賃貸住宅、店舗、駐車場、事業用借地 |
| 融資先開拓 | 法人所有、抵当権者、根抵当権者、受付年月日 | 新規融資、追加融資、事業性融資 |
| 借換え営業 | 他行抵当権、根抵当権、設定時期、債権額・極度額 | 借換え、条件見直し |
| 相続案件 | 所有権移転原因、受付年月日、共有持分、所有者住所 | 売却、資産整理、活用相談 |
この目的設定をせずに「取れる項目を全部Excelへ入れる」と、列だけが増えて使いにくいリストになりがちです。
表題部は「物件を特定する列」として使う
表題部には、不動産そのものを特定するための基本情報が記録されています。
土地の場合
- 所在
- 地番
- 地目
- 地積
建物の場合
- 所在
- 家屋番号
- 種類
- 構造
- 床面積
営業リストでは、これらを「対象不動産を識別する基礎列」として使います。
地番 、 家屋番号 、 登記簿謄本 の基本を押さえておくと、リスト設計がしやすくなります。
甲区は「所有者と変化」を見る
甲区には、所有権に関する情報が記録されています。
- 所有者名
- 所有者住所
- 持分
- 受付年月日
- 登記原因
- 所有権移転
営業では「現在の所有者」だけでなく、 「いつ・どのような原因で所有者が変わったか」 を見ることが重要です。
例えば「相続」なら
相続による所有権移転が確認できれば、売却、保有、共有整理、土地活用などの相談余地が生まれる可能性があります。
共有名義なら
共有者が複数いる場合、売却や活用の意思決定が複雑になることがあります。 営業時は名義だけを見て結論を出さず、相談ニーズの可能性を考える材料として扱います。
相続後に売却相談が起きやすい不動産 もあわせて確認できます。
乙区は「融資・担保関係」を見る
乙区には、抵当権や根抵当権などの所有権以外の権利が記録されています。
- 抵当権者
- 根抵当権者
- 債務者
- 債権額
- 極度額
- 設定年月日
- 受付年月日
金融機関の融資先開拓や借換え営業では、特に重要な項目です。
営業仮説の例
- 法人所有 × 他行根抵当権 → 事業性融資・借換え候補の可能性
- 賃貸不動産 × 他行抵当権 → アパートローン等の借換え候補の可能性
- 設定から長期間経過 → 資金需要・借換え余地を確認する候補
ただし、 登記情報だけで借入残高や返済状況は分かりません。 根抵当権の極度額は実際の借入残高ではなく、登記上抵当権が残っていても完済済みの場合があります。
関連記事： 抵当権とは？ / 根抵当権とは？ / 抵当権と根抵当権の違い
共同担保は「関連不動産をまとめて見る」
共同担保が設定されている場合、複数の不動産が同じ債権を担保しています。
営業リストでは、対象物件1件だけではなく、同じ共同担保に含まれる不動産をまとめて整理すると、 所有資産や担保構成の仮説を立てやすくなります。
例えば、法人が複数の土地・建物を同一の根抵当権で担保に入れている場合、 1物件だけを見た場合よりも企業の不動産保有状況を把握しやすくなります。
地主営業向けのExcel列設計
地主営業 では、 「誰が、どの土地を、どの程度持っているか」を比較しやすくすることが重要です。
| 列 | 使い方 |
|---|---|
| 所有者名 | 営業先の単位を整理 |
| 所有者住所 | 居住地・連絡先調査の基礎 |
| 地番 | 対象土地を特定 |
| 地積 | 一定面積以上を抽出 |
| 筆数 | 複数土地所有者を把握 |
| 所有権取得時期 | 相続・売買などの変化を確認 |
| 用途地域 | 活用可能性の仮説づくり |
| 現況 | 駐車場・空き地・建物などを確認 |
登記簿だけでは用途地域や現況は分からないため、後半で説明する不動産チェッカー等の地図データと組み合わせます。
土地活用向けのExcel列設計
土地活用 では、 所有者情報だけでなく「その土地で何ができそうか」を判断できる列が必要です。
- 所有者
- 地番
- 地積
- 用途地域
- 建ぺい率・容積率
- 接道
- 現況利用
- 周辺需要
例えば「近隣商業地域 × 幹線道路沿い × 駐車場」のように条件を組み合わせると、 店舗誘致や事業用定期借地などの営業仮説を作れます。
金融機関の融資先開拓向けの列設計
金融機関では、不動産保有情報と担保設定情報を組み合わせることで、 新規融資や借換えの営業候補を絞り込みやすくなります。
- 所有者・法人名
- 物件所在地
- 不動産種別
- 抵当権者
- 根抵当権者
- 債権額・極度額
- 受付年月日
- 共同担保
- 担保評価の参考情報
法人所有 × 他行担保
法人所有不動産に他行の抵当権・根抵当権があれば、 融資先開拓や借換え提案の候補として確認できます。
賃貸不動産 × 他行抵当権
賃貸マンションやアパートであれば、不動産担保融資や借換えの可能性を検討できます。
担保評価 、 不動産担保評価の実務 、 不動産担保融資の種類と選び方 もあわせて確認できます。
相続案件向けの列設計
相続案件では、甲区の「登記原因」と「受付年月日」が特に重要です。
- 所有権移転原因
- 受付年月日
- 現在の所有者
- 共有持分
- 所有者住所
- 保有物件数
相続を原因とする所有権移転があった場合でも、 その人が売却・活用を希望しているとは限りません。 Excel化した情報は、あくまで相談ニーズの可能性を整理するための材料として使います。
Excel上で営業候補に優先順位を付ける
営業リストは、一覧にしただけではまだ完成ではありません。
複数条件を組み合わせて、営業候補へ優先順位を付けることで使いやすくなります。
優先順位付けの例
- A： 複数筆所有 × 一定面積以上 × 活用余地あり
- B： 相続による所有権移転 × 低利用地
- C： 法人所有 × 他行担保設定あり
- D： 条件不足のため追加調査が必要
重要なのは、登記情報だけで「見込み客」と断定しないことです。 あくまで 追加調査や対話を行う優先順位 として利用します。
営業ステータスも同じExcelで管理する
営業対象を抽出したら、その後の対応状況も同じリストで管理できます。
- 未対応
- 架電済
- 訪問済
- 資料送付済
- 相談中
- 再アプローチ予定
- 対象外
担当者、最終接触日、次回予定、メモなどを追加すれば、 調査データから営業管理表へ発展させられます。
不動産営業リストの作り方 もあわせて確認すると、 運用設計まで整理しやすくなります。
登記簿PDFをExcel化する入口は無料PDF変換
手元にある登記簿PDFを一覧化する場合は、 無料PDF変換サービス を利用できます。
株式会社トーラスでは、 不動産登記簿謄本PDFを1回100件までまとめてExcel化 できます。
ここでの役割は、まず登記簿を 「読んで確認する資料」から「加工できるデータ」へ変えること です。
変換方法そのものを詳しく知りたい場合
手入力・OCR・PDF変換などの違いは 大量のPDFを一括でExcel化する方法 で詳しく解説しています。
Excel化だけでは営業リストは完成しない
登記簿から分かるのは、主に登記上の不動産・所有者・権利関係です。
一方、実際の営業では次のような情報も必要です。
- 地図上の位置
- 用途地域
- 土地形状
- 路線価
- 現況利用
- 周辺所有者
- 周辺の商業・住宅需要
つまり、 登記簿Excelは営業リストの土台 であり、 そこへ不動産情報を追加して初めて、営業仮説を具体化しやすくなります。
不動産チェッカーで地図・不動産情報を追加する
不動産チェッカー では、 地図上から地番や不動産情報を確認し、登記情報と組み合わせて営業対象を検討できます。
地主営業なら
所有者リスト → 地図上で所有地を確認 → 土地面積・用途地域・現況を確認 → 土地活用・売却提案
金融機関なら
抵当権者リスト → 対象不動産を確認 → エリア・担保不動産・資産状況を確認 → 融資先開拓・借換え候補
相続案件なら
相続登記のリスト → 所有不動産を確認 → 複数物件・低利用地・遠方資産などを確認 → 売却・管理・活用相談
無料PDF変換＝登記情報をデータ化する入口
不動産チェッカー＝そのデータを営業候補・提案仮説へ変える仕組み
大量案件なら取得から営業リスト化まで一括する
100件を超える大量案件や、毎月継続して登記情報を扱う場合、 PDF変換だけではなく取得・データ化・リスト作成までまとめた方が効率的なケースがあります。
- 対象不動産の抽出
- 登記簿取得
- PDFデータ化
- Excel納品
- 目的に応じた項目整理
- 営業リスト作成
大量の登記取得・データ化・営業リスト作成については、 株式会社トーラスへお問い合わせ ください。
登記情報を営業利用するときの注意点
登記だけで相手の事情を断定しない
抵当権があるから資金需要がある、相続登記があるから売却したい、ということは登記情報だけでは判断できません。
変換結果を確認する
OCRや自動変換では誤認識が発生する可能性があります。 所有者名、地番、受付年月日、金融機関名など重要項目は確認します。
情報管理を適切に行う
Excel化すると検索・共有しやすくなるため、利用目的、保存場所、閲覧権限、保存期間、削除ルールなどを明確にします。
よくある質問
Q. 登記簿PDFをExcel化すれば、そのまま営業リストになりますか？
そのままでは不十分です。営業目的に応じて必要項目を選び、用途地域・土地面積・現況などを追加し、優先順位や営業ステータスを設定すると使いやすくなります。
Q. 地主営業ではどの項目をExcel化すればよいですか？
所有者、所有者住所、地番、地積、所有物件数、所有権取得時期などが基本です。用途地域や現況利用を追加すると土地活用の仮説を作りやすくなります。
Q. 金融機関の融資先開拓では何を見ますか？
所有者・法人名、抵当権者、根抵当権者、設定時期、債権額・極度額、共同担保などを整理します。ただし、登記情報だけで実際の借入残高や融資可否は判断できません。
Q. 相続登記から営業先を探せますか？
相続を原因とする所有権移転を抽出できますが、相続人が売却や活用を希望しているとは限りません。相談ニーズの可能性を整理する材料として利用します。
Q. 登記簿PDFを無料でExcel化できますか？
株式会社トーラスでは、手元にある不動産登記簿謄本PDFを1回100件までまとめてExcel化できる無料PDF変換サービスを提供しています。
Q. 不動産チェッカーは何のために使いますか？
Excel化した登記情報だけでは分からない地図上の位置、用途地域、周辺情報などを確認し、営業候補の選定や提案仮説づくりに利用します。
まとめ
登記簿PDFを営業リストへ変えるときに重要なのは、 「何をExcel化するか」よりも「何の営業に使うか」から列を設計すること です。
- 表題部 → 不動産を特定する
- 甲区 → 所有者と所有権の変化を見る
- 乙区 → 融資・担保関係を見る
- 共同担保 → 関連不動産をまとめて見る
その上で、地主営業、土地活用、融資先開拓、借換え、相続など、 目的に応じて必要な列を追加します。
Excel化した登記情報へ用途地域・現況・土地面積などを追加すれば、 単なる登記一覧ではなく、営業候補を比較し、優先順位を付けるためのリストになります。
株式会社トーラスでは、 無料PDF変換サービス で登記簿PDFのデータ化を行い、 不動産チェッカー で地図・不動産情報を組み合わせて営業候補の調査へつなげられます。
PDFをExcelにすることがゴールではありません。
登記情報を、次の営業アクションを決められるデータへ変えることがゴールです。
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ご注意ください
本記事は一般的な情報提供を目的としています。 登記情報や個人情報の取り扱い、営業利用については、個人情報保護法、各種法令、社内規程、業界ルール等を踏まえて適切に管理してください。
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