都市計画図はWebで調べられます
調べたい土地の住所または場所を確認し、自治体の「都市計画情報」「用途地域図」などのWeb地図、または国土交通省の不動産情報ライブラリで検索します。用途地域・建ぺい率・容積率などを一次確認し、重要な取引判断に使う場合は自治体の最新情報も確認してください。
住居表示、地番、地図上の位置のいずれかを用意します。
自治体の都市計画情報や不動産情報ライブラリで対象地を表示します。
用途地域・建ぺい率・容積率を確認し、境界等は窓口で補完します。
検索エンジンで 〇〇市 都市計画図、〇〇区 用途地域、〇〇市 都市計画情報 などと検索すると、自治体のWeb地図を見つけやすくなります。
自治体によってサービス名が異なるため、「都市計画図」という名称だけに絞らないのがポイントです。
知りたいことから選べます
都市計画図の調べ方｜住所からWebで確認する手順
最初から行政窓口へ行く必要はありません。まずWebで対象地を特定し、用途地域や建ぺい率・容積率を確認してから、必要な項目だけ窓口で確認すると効率的です。
調べたい土地の住所・場所を確認する
住居表示が分かる場合は住所から検索します。住所で特定しにくい土地は、地図上で場所を指定するか、地番を確認してから調べます。
自治体の都市計画情報Web地図を開く
自治体サイトで「都市計画情報」「用途地域」「都市計画図」などを探します。自治体によって名称や表示項目は異なります。
用途地域・建ぺい率・容積率を確認する
対象地を表示し、用途地域、建ぺい率、容積率を確認します。必要に応じて防火地域、高度地区、地区計画、都市計画道路なども確認します。
Web表示だけで判断しにくい項目を窓口で確認する
用途地域の境界付近、地区計画の詳細、都市計画道路の事業状況などは、重要な取引判断の前に自治体の担当窓口で確認します。
窓口確認を優先したいケース
- 敷地が用途地域の境界にかかる可能性がある
- 地区計画や高度地区など個別規制の詳細を確認したい
- 都市計画道路の計画線・事業化状況を確認したい
- 重要事項説明などの根拠として最新情報を確認したい
営業候補や査定対象を何件も調べる場合は、都市計画図と登記情報を別々に開くより、地図上でまとめて確認する方が効率的です。
都市計画図とは
都市計画図は、都市計画に関する区域や規制を地図上で確認するための資料です。自治体によって「都市計画情報図」「都市計画情報マップ」「用途地域図」など名称が異なる場合があります。
不動産調査では、対象地にどのような土地利用・建築上の制限があるかを把握するために確認します。重要事項説明書の法令上の制限を調べる際にも関係する情報です。
都市計画図と用途地域図の違い
用途地域だけでなく、市街化区域・市街化調整区域、都市計画道路、防火地域など複数の都市計画情報をまとめて示す資料として使われます。
主に用途地域の指定を色分けして確認するための地図です。自治体によっては建ぺい率・容積率なども合わせて表示されます。
実際には自治体ごとに名称や掲載範囲が異なるため、ページ名ではなく「対象地で何の情報を確認できるか」を見るのが大切です。
都市計画図から分かる主な情報
| 情報 | 何が分かるか | 不動産調査で見るポイント |
|---|---|---|
| 区域区分 | 市街化区域・市街化調整区域など | 建築・開発の可否を検討する前提 |
| 用途地域 | 土地利用の基本的な区分 | 建築できる用途の確認 |
| 建ぺい率・容積率 | 建築面積・延床面積に関する上限 | 建築ボリュームの検討 |
| 防火地域・準防火地域 | 防火上の地域指定 | 構造・建築計画への影響 |
| 高度地区 | 建物高さに関する制限 | 階数・建物形状への影響 |
| 地区計画 | 地区ごとの追加ルール | 壁面後退・用途・高さ等の確認 |
| 都市計画道路 | 計画道路の位置など | 敷地への計画線の影響確認 |
用途地域は13種類｜住居系・商業系・工業系に分かれる
用途地域は、住居系8種類・商業系2種類・工業系3種類の計13種類です。ここでは全体像だけを一覧で整理します。
| 区分 | 用途地域 | 主な特徴 |
|---|---|---|
| 住居系 | 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅の良好な住環境を守る地域 |
| 第二種低層住居専用地域 | 低層住宅中心で、小規模な店舗等も認められる地域 | |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅の住環境を守る地域 | |
| 第二種中高層住居専用地域 | 中高層住宅を中心に一定の店舗等も認められる地域 | |
| 第一種住居地域 | 住環境を守りつつ一定規模の店舗・事務所等も認められる地域 | |
| 第二種住居地域 | 住宅と一定の店舗・施設が混在できる地域 | |
| 準住居地域 | 幹線道路沿いの住環境と道路沿道施設との調和を図る地域 | |
| 田園住居地域 | 農業と調和した低層住宅の住環境を守る地域 | |
| 商業系 | 近隣商業地域 | 近隣住民の買い物等を支える商業施設が立地する地域 |
| 商業地域 | 商業・業務施設が集積する地域 | |
| 工業系 | 準工業地域 | 環境悪化のおそれが小さい工業施設や住宅等が混在できる地域 |
| 工業地域 | 主として工業の利便を図る地域 | |
| 工業専用地域 | 工業の利便を優先し、住宅は建築できない地域 |
防火地域・都市計画道路なども確認する
防火地域・準防火地域
用途地域だけでなく、防火地域・準防火地域の指定も建築計画に影響します。対象地の指定状況を確認し、必要に応じて建築の専門家や行政へ確認します。
都市計画道路
敷地に都市計画道路の計画線がかかっている場合は、建築や売買の検討に影響する可能性があります。Web地図で計画線を確認したら、計画の進捗や個別の扱いは自治体へ確認します。
不動産営業・査定で都市計画図をどう使うか
都市計画図は、1件の重要事項調査だけでなく、営業候補や査定対象を絞り込む一次調査にも使えます。
土地活用・査定の一次判断
用途地域、建ぺい率、容積率などを見ることで、その土地で検討できる建物用途や建築規模の目安を把握できます。ただし、実際の建築可能ボリュームは道路条件や個別規制なども含めて確認する必要があります。
土地活用に向いている土地を調べる際にも、都市計画情報は基礎資料になります。
営業候補の絞り込み
複数の土地を調べる場合、用途地域だけを1件ずつ確認するよりも、面積・所有者・登記情報などと合わせて候補を絞り込むと効率的です。
都市計画図だけでは分からないこと
- 土地・建物の所有者
- 抵当権・根抵当権などの権利関係
- 土地の正確な形状・境界
- 建物の現況
- 上下水道・ガス等のインフラ状況
- 災害リスクなどのハザード情報
所有者や権利関係は登記情報、土地の形状は公図や地積測量図など、目的に応じて別の資料を組み合わせます。
不動産チェッカーでは、地図上から用途地域・面積・登記情報などをまとめて確認できます。
都市計画図の調べ方でよくある質問
都市計画図はどこで見られますか？
各自治体の都市計画情報Web地図や都市計画担当窓口、国土交通省の不動産情報ライブラリなどで確認できます。
住所から用途地域を調べられますか？
自治体のWeb地図が住所検索に対応していれば、住所から対象地を表示して用途地域を確認できます。住所で特定しにくい場合は地図上の位置や地番を使います。
都市計画図は無料で見られますか？
自治体が公開しているWeb地図は無料で閲覧できるものが多くあります。提供方法や閲覧できる情報は自治体ごとに異なります。
都市計画図と用途地域図は同じですか？
完全に同じとは限りません。用途地域図は用途地域の確認が中心で、都市計画図は都市計画道路や区域区分など複数の情報を含む場合があります。
Web地図だけで不動産調査を完結できますか？
一次確認には便利ですが、境界付近や個別規制などはWeb表示だけで断定せず、重要な取引判断では自治体の最新情報を確認するのが安全です。
用途地域は何種類ありますか？
13種類です。住居系8種類、商業系2種類、工業系3種類に分かれます。
まとめ｜まずWebで調べ、必要な情報だけ行政確認する
- 都市計画図は自治体のWeb地図などから住所・場所を使って確認できる
- まず用途地域・建ぺい率・容積率を確認する
- 用途地域図は用途地域中心、都市計画図はより広い都市計画情報を含む場合がある
- 境界・地区計画・都市計画道路など判断が難しい項目は行政へ確認する
- 所有者・登記・公図・ハザードなどは別資料を組み合わせる
- 複数物件を調べる業務では、地図上で情報をまとめて確認すると効率化しやすい
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参考・出典
- 都市計画法
- 建築基準法
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
- 各自治体の都市計画情報
ご注意ください
本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な法令制限や建築計画、重要な取引判断については、対象地の自治体や建築士などの専門家へご確認ください。
複数物件の用途地域・登記・所有者調査を、1つの地図で効率化しませんか？
地図上から用途地域、面積、所有者、登記情報などを確認し、土地活用・査定・営業候補の一次調査を効率化できます。