重説は「契約前・宅建士・調査の裏付け」が基本です
結論：重要事項説明書は、不動産契約を結ぶ前に、買主・借主が判断するための重要情報を宅地建物取引士が説明する書面です。
実務上のポイント：書式を埋めることより、記載内容の根拠となる調査を漏れなく行うことが重要です。
重要事項説明書（35条書面）とは、宅地建物取引業法第35条に基づき、 不動産取引の契約成立前に宅地建物取引士が買主・借主へ交付・説明する書面です。
記載事項は「物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」に大別され、 売買・賃貸の種別によって必要項目が異なります。
記載漏れや誤りは行政処分や損害賠償につながるため、 調査項目ごとに「どこで・何を・どう確認するか」を標準化することが重要です。
この記事でわかること
- 重要事項説明書の基本ルール
- IT重説の実施要件
- 35条書面と37条書面の違い
- 重説作成で確認すべき調査項目と確認先
- よくあるミス・説明義務違反のリスク・標準化方法
この記事の読み方
| 知りたいこと | 読むべき箇所 |
|---|---|
| 重説の基本を知りたい | 第1章「基本ルール」 |
| オンライン対応を知りたい | 第2章「IT重説」 |
| 契約書との違いを知りたい | 第3章「35条と37条の違い」 |
| 調査先を一覧で確認したい | 第4章「調査項目と確認先」 |
| ミス防止策を知りたい | 第5章「よくあるミス」 |
重要事項説明の基本ルール
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 根拠法令 | 宅地建物取引業法第35条 |
| 説明の時期 | 契約が成立するまでの間 |
| 説明者 | 宅地建物取引士 （専任でなくても可） |
| 説明の相手方 | 買主・借主（売主・貸主は対象外） |
| 書面の交付 | 宅建士の記名が必要（押印不要） |
| 宅建士証の提示 | 相手方からの請求がなくても提示が必要 |
| 相手方が宅建業者の場合 | 35条書面の交付は必要だが、説明は省略可 |
2022年5月の改正により、重要事項説明書の押印は廃止され、記名のみで足りるようになりました。
IT重説（オンラインでの重要事項説明）
2021年3月から、賃貸だけでなく売買取引でもIT重説が本格運用されています。
- 宅建士・説明を受ける者の双方が映像を視認でき、音声を十分に聞き取れること
- 宅建士が記名した重要事項説明書・添付書類が事前に相手方へ送付されていること
- 宅建士証を画面上で提示し、相手方が視認できたことを確認すること
- 通信障害が生じた場合は説明を中断し、解消後に再開すること
重要事項説明書を電磁的方法で提供する場合
- 相手方の承諾があること
- ファイルを出力して書面作成が可能であること
- 改変の有無を確認できること
- 宅建士が明示されていること
35条書面（重説）と37条書面（契約書）の違い
| 項目 | 35条書面（重要事項説明書） | 37条書面（契約書） |
|---|---|---|
| 根拠条文 | 宅建業法第35条 | 宅建業法第37条 |
| 交付時期 | 契約成立前 | 契約成立後、遅滞なく |
| 説明義務 | あり（宅建士が説明） | なし（交付のみ） |
| 交付先 | 買主・借主 | 契約当事者全員 |
| 宅建士の記名 | 必要 | 必要 |
| 主な内容 | 物件状態・法令制限・ハザード情報 | 代金・引渡時期・違約金・契約解除条件 |
- 時期
- 契約成立前
- 説明
- 宅建士による説明あり
- 交付先
- 買主・借主
- 時期
- 契約成立後、遅滞なく
- 説明
- 説明義務なし
- 交付先
- 契約当事者全員
35条書面は「契約前に知るべき情報」、37条書面は「契約で合意した内容の記録」と整理すると理解しやすくなります。
調査項目と確認先の一覧
重説作成で最も時間がかかり、ミスが起きやすいのが各項目の調査です。 主要な確認項目と確認先を整理します。
調査は「登記 → 法令・道路 → インフラ・ハザード → 現地確認」の順で整理すると漏れを減らせます
物件の表示・権利関係
| 調査項目 | 主な確認先 | 確認内容 |
|---|---|---|
| 所在・地番・家屋番号・面積 | 法務局（登記事項証明書） | 表題部を転記。実測との齟齬がある場合はその旨を記載 |
| 所有者・持分 | 法務局（権利部甲区） | 現在の所有者、共有の場合は持分割合 |
| 抵当権・根抵当権 | 法務局（権利部乙区） | 設定額・権利者・順位。決済までに抹消できるか確認 |
| 賃借権・地上権 | 法務局（権利部乙区） | 第三者の利用権が設定されていないか |
| 差押え・仮差押え | 法務局（権利部甲区・乙区） | 処分制限の登記がないか |
登記簿謄本 の基本や、 家屋番号 、 抵当権と根抵当権の違い を押さえておくと、権利関係の確認がしやすくなります。
法令上の制限
| 調査項目 | 主な確認先 | 確認内容 |
|---|---|---|
| 用途地域・建ぺい率・容積率 | 市区町村 都市計画課 | 都市計画法に基づく制限、建築可否・規模 |
| 接道義務 | 市区町村 建築指導課 | 前面道路が建築基準法上の道路か、接道長さは2m以上か |
| 道路幅員・セットバック | 市区町村 道路管理課 | 道路種別、セットバック面積 |
| 地区計画・建築協定 | 市区町村 都市計画課 | 壁面後退・用途制限等の追加制限 |
| 農地法の許可 | 農業委員会 | 農地転用許可の要否 |
| 文化財保護法 | 都道府県 教育委員会 | 埋蔵文化財包蔵地への該当有無 |
| 土壌汚染対策法 | 都道府県 環境部局 | 要措置区域等の指定有無 |
用途地域・建ぺい率・容積率をまとめて確認したい場合
都市計画情報の全体像と調べ方は、都市計画図の調べ方で整理しています。重説ではWeb地図だけで完結させず、必要に応じて自治体の担当部署へ確認します。
インフラ・設備
| 調査項目 | 主な確認先 | 確認内容 |
|---|---|---|
| 上水道 | 水道局 | 引込管の口径・位置・私設管 |
| 下水道 | 下水道局 | 公共下水接続・浄化槽 |
| 都市ガス | ガス会社 | 供給状況・引込工事の必要性 |
| 電気 | 電力会社 | 供給状況 |
| 私設管 | 水道局・現地確認 | 他人地を通過する管、越境・承諾の有無 |
ハザード情報
| 調査項目 | 主な確認先 | 確認内容 |
|---|---|---|
| 洪水ハザードマップ | 市区町村 防災課 | 浸水想定区域内か |
| 雨水出水（内水） | 市区町村 防災課 | 対象区域への該当有無 |
| 高潮 | 市区町村 防災課 | 対象区域への該当有無 |
| 土砂災害警戒区域 | 都道府県 砂防課 | 指定の有無 |
| 津波災害警戒区域 | 都道府県 | 指定の有無 |
| 造成宅地防災区域 | 都道府県 | 指定の有無 |
2020年8月28日施行の宅建業法施行規則改正により、 洪水・雨水出水・高潮のハザードマップにおける対象物件の所在地説明が義務化されています。
契約条件・取引条件
| 調査項目 | 主な確認内容 |
|---|---|
| 代金・手付金 | 金額・支払条件・手付金の保全措置 |
| 契約不適合責任 | 責任範囲・期間・買主の権利を改正民法に沿った表現で記載 |
| 違約金・損害賠償の予定 | 金額・上限 |
| ローン特約 | 融資不成立時の解除条件 |
| 契約解除条件 | 手付解除期限、売主都合による解除条件 |
マンション固有の項目
- 管理規約（ペット・楽器・リフォーム等）
- 修繕積立金・滞納の有無
- 管理費
- 大規模修繕計画・実施履歴
- 管理委託先
- 管理組合の決議事項
- 専有部分の用途制限
- 敷地権の種類
- 共用部分の持分
よくあるミスと落とし穴
| ミスの類型 | 具体例 | 防止策 |
|---|---|---|
| 登記情報の転記ミス | 地番・家屋番号の誤記、共有者情報の更新漏れ | 登記事項証明書を決済直前にも再取得して照合 |
| 法令制限の確認漏れ | 地区計画・景観条例などを見落とす | 都市計画課以外の関連部署にも照会 |
| 私道の権利関係の見落とし | 通行権・掘削承諾の問題が後日発生 | 道路種別、私道持分、通行掘削承諾を確認 |
| ハザード情報の様式違い | 古い様式を使用 | 最新ハザードマップ・様式を確認 |
| 心理的瑕疵の調査不足 | 取引過程で知った情報を反映しなかった | 心理的瑕疵の告知ガイドライン に沿ったフローを運用 |
| 越境物の未記載 | 現地確認で把握した越境を重説へ反映しない | 現地調査記録を重説へ反映する仕組みを作る |
| 契約不適合責任の旧表記 | 「瑕疵担保責任」のまま更新していない | 2020年改正民法に沿った表現へ統一 |
説明義務違反のリスク
行政処分
| 違反内容 | 処分の標準 | 根拠条文 |
|---|---|---|
| 35条書面の記載漏れ・虚偽記載 | 業務停止7日 | 宅建業法第65条第2項第2号 |
| 書面を交付したが説明しなかった | 業務停止7日 | 同上 |
| 宅建士以外が説明した | 業務停止7日 | 同上 |
| 35条書面を交付しなかった | 業務停止15日 | 同上 |
| 情状が特に重い場合 | 免許取消 | 宅建業法第66条第1項第9号 |
実際の処分は監督官庁が個別に判断します。
民事責任
説明義務違反により買主・借主へ損害が発生した場合、 損害賠償請求の対象になる可能性があります。
宅建業者には、書面を読み上げるだけではなく、 必要な調査を行い、内容を確認することが求められます。
調査業務の標準化と効率化
重説の調査項目は多く、確認先も法務局、市区町村、水道局、 ガス会社、都道府県などへ分散しています。
担当者の経験や記憶に依存すると、確認漏れ・転記ミスのリスクが高まります。
① 調査項目チェックリストの運用
各項目の「確認済み／未確認」「確認日」「確認先」「担当者名」を案件単位で記録します。
② 登記情報の一括確認
不動産チェッカー では、地図上から対象物件の登記情報、用途地域、面積などをまとめて確認できます。
③ 登記簿PDFの一覧化
複数物件の登記簿PDFを比較する場合は、 大量のPDFをExcel化する方法 も参考にしてください。
調査効率化の目的は確認を省略することではなく、 確認漏れを防ぎながら顧客対応・契約交渉へ時間を振り向けることです。
登記・用途地域・面積などの一次確認をまとめて行い、行政照会や現地確認が必要な項目へ集中できます。
不動産チェッカーだけで重要事項説明書が完成するわけではなく、道路・インフラ・個別法令・現地等は最終確認が必要です。
よくある質問
重要事項説明書とは何ですか？
宅建業法第35条に基づき、契約成立前に宅建士が買主・借主へ交付・説明する書面です。
重要事項説明書と37条書面の違いは？
35条書面は契約前の判断材料、37条書面は契約成立後に合意内容を記録する書面です。
IT重説は売買でも可能ですか？
本文では、映像・音声、事前書面送付、宅建士証提示等の要件を満たせば利用できると整理しています。
説明義務に違反するとどうなりますか？
行政処分や民事上の責任につながる可能性があります。
不動産チェッカーだけで重説調査は完了しますか？
完了しません。登記・用途地域等の一次調査には使えますが、道路・インフラ・個別法令・現地などの追加確認が必要です。
まとめ
- 重要事項説明書は契約成立前に買主・借主へ交付・説明する35条書面
- 説明は宅地建物取引士が行う
- IT重説は売買でも利用可能
- 35条書面と37条書面では交付時期・役割・交付先が異なる
- 登記・法令・インフラ・ハザード・取引条件を横断的に調査する
- 転記ミス、私道、ハザード、心理的瑕疵、越境、旧表記に注意する
- 説明義務違反は行政処分・民事責任につながる
- 調査項目と確認記録を案件単位で標準化する
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参考・出典
- 宅地建物取引業法第35条、第37条、第65条、第66条
- 宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3ほか
- 2020年8月28日施行 宅建業法施行規則改正
- 2020年4月1日施行 改正民法
- 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
- 国土交通省「ITを活用した重要事項説明」に関する資料
- 全日本不動産協会「行政処分の基準」等
ご注意ください
本記事は一般的な情報提供を目的としています。 重要事項説明書の記載内容や法令制限の判断については、 宅建協会、弁護士、行政庁などへご確認ください。
重説作成前の物件調査を効率化しませんか？
地図、登記情報、所有者、用途地域、面積などをまとめて確認し、 重説作成前の一次調査と権利関係確認を効率化できます。