重説は「何を・どこで調べるか」が重要です
結論：重要事項説明書は、不動産契約を結ぶ前に、買主・借主が判断するための重要情報を宅地建物取引士が説明する書面です。
実務上のポイント：書式を埋めることより、記載内容の根拠となる調査を漏れなく行うことが重要です。
重要事項説明書（35条書面）とは、宅地建物取引業法第35条に基づき、 不動産取引の契約成立前に宅地建物取引士が買主・借主へ交付・説明する書面です。
記載事項は「物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」に大別され、 売買・賃貸の種別によって必要項目が異なります。
記載漏れや誤りは行政処分や損害賠償につながるため、 調査項目ごとに「どこで・何を・どう確認するか」を標準化することが重要です。
この記事でわかること
- 重要事項説明書の基本ルール
- IT重説の実施要件
- 35条書面と37条書面の違い
- 重説作成で確認すべき調査項目と確認先
- よくあるミス・説明義務違反のリスク・標準化方法
この記事の読み方
| 知りたいこと | 読むべき箇所 |
|---|---|
| 重説の基本を知りたい | 第1章「基本ルール」 |
| オンライン対応を知りたい | 第2章「IT重説」 |
| 契約書との違いを知りたい | 第3章「35条と37条の違い」 |
| 調査先を一覧で確認したい | 第4章「調査項目と確認先」 |
| ミス防止策を知りたい | 第5章「よくあるミス」 |
重要事項説明の基本ルール
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 根拠法令 | 宅地建物取引業法第35条 |
| 説明の時期 | 契約が成立するまでの間 |
| 説明者 | 宅地建物取引士 （専任でなくても可） |
| 説明の相手方 | 買主・借主（売主・貸主は対象外） |
| 書面の交付 | 宅建士の記名が必要（押印不要） |
| 宅建士証の提示 | 相手方からの請求がなくても提示が必要 |
| 相手方が宅建業者の場合 | 35条書面の交付は必要だが、説明は省略可 |
2022年5月の改正により、重要事項説明書の押印は廃止され、記名のみで足りるようになりました。
IT重説（オンラインでの重要事項説明）
2021年3月から、賃貸だけでなく売買取引でもIT重説が本格運用されています。
- 宅建士・説明を受ける者の双方が映像を視認でき、音声を十分に聞き取れること
- 宅建士が記名した重要事項説明書・添付書類が事前に相手方へ送付されていること
- 宅建士証を画面上で提示し、相手方が視認できたことを確認すること
- 通信障害が生じた場合は説明を中断し、解消後に再開すること
重要事項説明書を電磁的方法で提供する場合
- 相手方の承諾があること
- ファイルを出力して書面作成が可能であること
- 改変の有無を確認できること
- 宅建士が明示されていること
35条書面（重説）と37条書面（契約書）の違い
| 項目 | 35条書面（重要事項説明書） | 37条書面（契約書） |
|---|---|---|
| 根拠条文 | 宅建業法第35条 | 宅建業法第37条 |
| 交付時期 | 契約成立前 | 契約成立後、遅滞なく |
| 説明義務 | あり（宅建士が説明） | なし（交付のみ） |
| 交付先 | 買主・借主 | 契約当事者全員 |
| 宅建士の記名 | 必要 | 必要 |
| 主な内容 | 物件状態・法令制限・ハザード情報 | 代金・引渡時期・違約金・契約解除条件 |
- 時期
- 契約成立前
- 説明
- 宅建士による説明あり
- 交付先
- 買主・借主
- 時期
- 契約成立後、遅滞なく
- 説明
- 説明義務なし
- 交付先
- 契約当事者全員
35条書面は「契約前に知るべき情報」、37条書面は「契約で合意した内容の記録」と整理すると理解しやすくなります。
重要事項説明書を作るときは何を調べる？調査項目と確認先の一覧
重説作成で最も時間がかかり、ミスが起きやすいのが各項目の調査です。 主要な確認項目と確認先を整理します。
| 調査分野 | 主な確認内容 | 主な確認先 |
|---|---|---|
| 登記・権利関係 | 地番、家屋番号、所有者、持分、抵当権・根抵当権、差押え等 | 法務局・登記情報 |
| 都市計画・建築制限 | 用途地域、建ぺい率、容積率、地区計画、高度地区、防火指定等 | 自治体の都市計画・建築担当部署 |
| 道路 | 道路種別、幅員、接道、セットバック、私道関係等 | 自治体の道路・建築担当部署、登記、公図、現地 |
| インフラ | 上水道、下水道、ガス、電気、引込・私設管等 | 自治体・各事業者・現地 |
| ハザード | 洪水、雨水出水、高潮、土砂災害、津波等 | 自治体・都道府県の公表情報 |
| 現地・管理資料 | 越境、擁壁、高低差、境界、管理規約、修繕計画等 | 現地、売主・管理会社・管理組合等 |
調査は「登記 → 法令・道路 → インフラ・ハザード → 現地確認」の順で整理すると漏れを減らせます
物件の表示・権利関係
まず登記で対象不動産と権利関係を確定します。ここは物件取り違えを防ぐため、表形式で項目を照合します。
| 調査項目 | 主な確認先 | 確認内容 |
|---|---|---|
| 所在・地番・家屋番号・面積 | 法務局（登記事項証明書） | 表題部を転記。実測との齟齬がある場合はその旨を記載 |
| 所有者・持分 | 法務局（権利部甲区） | 現在の所有者、共有の場合は持分割合 |
| 抵当権・根抵当権 | 法務局（権利部乙区） | 設定額・権利者・順位。決済までに抹消できるか確認 |
| 賃借権・地上権 | 法務局（権利部乙区） | 第三者の利用権が設定されていないか |
| 差押え・仮差押え | 法務局（権利部甲区・乙区） | 処分制限の登記がないか |
登記簿謄本 の基本や、 家屋番号 、 抵当権と根抵当権の違い を押さえておくと、権利関係の確認がしやすくなります。
法令上の制限
次に自治体資料・窓口で建築や利用に関わる制限を確認します。Webで一次確認できても、境界や個別規制は担当部署で確認します。
| 調査項目 | 主な確認先 | 確認内容 |
|---|---|---|
| 用途地域・建ぺい率・容積率 | 市区町村 都市計画課 | 都市計画法に基づく制限、建築可否・規模 |
| 接道義務 | 市区町村 建築指導課 | 前面道路が建築基準法上の道路か、接道長さは2m以上か |
| 道路幅員・セットバック | 市区町村 道路管理課 | 道路種別、セットバック面積 |
| 地区計画・建築協定 | 市区町村 都市計画課 | 壁面後退・用途制限等の追加制限 |
| 農地法の許可 | 農業委員会 | 農地転用許可の要否 |
| 文化財保護法 | 都道府県 教育委員会 | 埋蔵文化財包蔵地への該当有無 |
| 土壌汚染対策法 | 都道府県 環境部局 | 要措置区域等の指定有無 |
用途地域・建ぺい率・容積率をまとめて確認したい場合
都市計画情報の全体像と調べ方は、都市計画図の調べ方で整理しています。重説ではWeb地図だけで完結させず、必要に応じて自治体の担当部署へ確認します。
インフラ・設備
確認するもの
- 上水道：水道局等で引込管の口径・位置・私設管を確認
- 下水道：下水道担当部署で公共下水接続・浄化槽等を確認
- 都市ガス：ガス事業者で供給状況・引込工事の要否を確認
- 電気：電力会社等で供給状況を確認
- 私設管：他人地通過・越境・承諾の有無を確認
ハザード情報
自治体・都道府県の最新公表情報で確認
- 洪水：浸水想定区域等への該当
- 雨水出水（内水）：対象区域への該当
- 高潮：対象区域への該当
- 土砂災害警戒区域：指定の有無
- 津波災害警戒区域：指定の有無
- 造成宅地防災区域等：指定の有無
2020年8月28日施行の宅建業法施行規則改正により、 洪水・雨水出水・高潮のハザードマップにおける対象物件の所在地説明が義務化されています。
契約条件・取引条件
書面へ反映する主な条件
- 代金・手付金：金額、支払条件、手付金の保全措置
- 契約不適合責任：責任範囲、期間、買主の権利
- 違約金・損害賠償：金額・上限
- ローン特約：融資不成立時の解除条件
- 契約解除条件：手付解除期限等
ここまでで一次調査の骨格ができます
登記・法令・設備・ハザードを整理した後、現地や売主・管理会社が持つ個別資料を照合します。
マンション固有の項目
- 管理規約（ペット・楽器・リフォーム等）
- 修繕積立金・滞納の有無
- 管理費
- 大規模修繕計画・実施履歴
- 管理委託先
- 管理組合の決議事項
- 専有部分の用途制限
- 敷地権の種類
- 共用部分の持分
重要事項説明書でよくあるミスと落とし穴
| ミスの類型 | 具体例 | 防止策 |
|---|---|---|
| 登記情報の転記ミス | 地番・家屋番号の誤記、共有者情報の更新漏れ | 登記事項証明書を決済直前にも再取得して照合 |
| 法令制限の確認漏れ | 地区計画・景観条例などを見落とす | 都市計画課以外の関連部署にも照会 |
| 私道の権利関係の見落とし | 通行権・掘削承諾の問題が後日発生 | 道路種別、私道持分、通行掘削承諾を確認 |
| ハザード情報の様式違い | 古い様式を使用 | 最新ハザードマップ・様式を確認 |
| 心理的瑕疵の調査不足 | 取引過程で知った情報を反映しなかった | 心理的瑕疵の告知ガイドライン に沿ったフローを運用 |
| 越境物の未記載 | 現地確認で把握した越境を重説へ反映しない | 現地調査記録を重説へ反映する仕組みを作る |
| 契約不適合責任の旧表記 | 「瑕疵担保責任」のまま更新していない | 2020年改正民法に沿った表現へ統一 |
重要事項説明の説明義務違反｜行政処分・民事責任のリスク
行政処分
| 違反内容 | 処分の標準 | 根拠条文 |
|---|---|---|
| 35条書面の記載漏れ・虚偽記載 | 業務停止7日 | 宅建業法第65条第2項第2号 |
| 書面を交付したが説明しなかった | 業務停止7日 | 同上 |
| 宅建士以外が説明した | 業務停止7日 | 同上 |
| 35条書面を交付しなかった | 業務停止15日 | 同上 |
| 情状が特に重い場合 | 免許取消 | 宅建業法第66条第1項第9号 |
実際の処分は監督官庁が個別に判断します。
民事責任
説明義務違反により買主・借主へ損害が発生した場合、 損害賠償請求の対象になる可能性があります。
宅建業者には、書面を読み上げるだけではなく、 必要な調査を行い、内容を確認することが求められます。
重要事項説明書の調査業務を標準化・効率化する方法
重説の調査項目は多く、確認先も法務局、市区町村、水道局、 ガス会社、都道府県などへ分散しています。
担当者の経験や記憶に依存すると、確認漏れ・転記ミスのリスクが高まります。
① 調査項目チェックリストの運用
各項目の「確認済み／未確認」「確認日」「確認先」「担当者名」を案件単位で記録します。
② 登記情報の一括確認
不動産チェッカー では、地図上から対象物件の登記情報、用途地域、面積などをまとめて確認できます。
③ 登記簿PDFの一覧化
複数物件の登記簿PDFを比較する場合は、 大量のPDFをExcel化する方法 も参考にしてください。
調査効率化の目的は確認を省略することではなく、 確認漏れを防ぎながら顧客対応・契約交渉へ時間を振り向けることです。
登記・用途地域・面積などの一次確認をまとめて行い、行政照会や現地確認が必要な項目へ集中できます。
不動産チェッカーだけで重要事項説明書が完成するわけではなく、道路・インフラ・個別法令・現地等は最終確認が必要です。
よくある質問
重要事項説明書を作るには何を調べますか？
登記・所有者・権利関係、用途地域や建築制限、道路、上下水道等のインフラ、ハザード、現地状況、取引条件などを確認します。物件種別・取引種別によって必要項目は異なります。
重要事項説明書の調査はどこで行いますか？
法務局、自治体の都市計画・建築・道路担当部署、水道・ガス等の事業者、都道府県・市区町村のハザード情報、現地、売主・管理会社等の資料を組み合わせて確認します。
重要事項説明書とは何ですか？
宅建業法第35条に基づき、契約成立前に宅建士が買主・借主へ交付・説明する書面です。
重要事項説明書と37条書面の違いは？
35条書面は契約前の判断材料、37条書面は契約成立後に合意内容を記録する書面です。
IT重説は売買でも可能ですか？
本文では、映像・音声、事前書面送付、宅建士証提示等の要件を満たせば利用できると整理しています。
説明義務に違反するとどうなりますか？
行政処分や民事上の責任につながる可能性があります。
不動産チェッカーだけで重説調査は完了しますか？
完了しません。登記・用途地域等の一次調査には使えますが、道路・インフラ・個別法令・現地などの追加確認が必要です。
まとめ｜重説作成は「何を・どこで・いつ確認したか」の標準化が重要
- 重要事項説明書は契約成立前に買主・借主へ交付・説明する35条書面
- 説明は宅地建物取引士が行う
- IT重説は売買でも利用可能
- 35条書面と37条書面では交付時期・役割・交付先が異なる
- 登記・法令・インフラ・ハザード・取引条件を横断的に調査する
- 転記ミス、私道、ハザード、心理的瑕疵、越境、旧表記に注意する
- 説明義務違反は行政処分・民事責任につながる
- 調査項目と確認記録を案件単位で標準化する
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ご注意ください
本記事は2026年10月26日時点で確認した公表情報をもとに、一般的な不動産実務を整理したものです。重要事項説明書の具体的な記載内容や調査範囲は、取引種別・物件種別・所在地・個別事情によって異なります。実際の取引では、国土交通省・自治体等の最新情報を確認し、必要に応じて宅建協会、行政庁、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、建築士等の専門家へご確認ください。
重説作成前の登記・用途地域などの一次調査を効率化しませんか？
地図、登記情報、所有者、用途地域、面積などをまとめて確認し、行政照会や現地確認が必要な項目へ時間を集中しやすくなります。