不動産仕入れとは？仕入れ方法7選と優良物件を見つける新しい方法

結論：不動産仕入れで安定して成果を出すには、仲介会社からの紹介や公開物件情報を待つだけでなく、「自社が買える・仲介できる物件の条件を決め、候補を自社で見つける仕組み」を持つことが重要です。

不動産の仕入れ方法には、仲介会社・同業者からの紹介、レインズ等の業者間情報、既存顧客・士業・金融機関からの紹介、現地調査、所有者への直接アプローチ、売却査定の集客、そして不動産データを使った候補抽出などがあります。

どれか一つだけが正解ではありません。重要なのは、仕入れルートを複数持ち、「待つ仕入れ」と「探す仕入れ」を組み合わせることです。

不動産仕入れとは？

不動産仕入れとは、事業に必要な土地・建物や、売却案件となる物件情報を確保する活動です。ただし、不動産会社の業態によって「仕入れ」が指す範囲は異なります。

検索で「不動産 仕入れ 方法」と調べる人の中にも、実物の不動産を買い付けたい人と、売主から媒介を獲得したい人の両方がいます。本記事では両者を含め、「自社の売上につながる物件・売主候補を確保する活動」として整理します。

売主を発掘して媒介を獲得する営業については、次の記事「物上げ営業とは？」で詳しく解説します。

不動産仕入れ方法7選

不動産の仕入れ方法は、大きく「すでに市場や人脈の中にある情報を得る方法」と「自社で候補を探しに行く方法」に分けられます。

国土交通省によると、レインズは宅地建物取引業者間の物件検索システムで、媒介依頼を受けた不動産会社が登録した売却・賃貸物件情報を業者間で共有する仕組みです。

レインズは重要な情報源ですが、仕入れを安定させるには、公開・流通した物件を見るだけでなく、市場に出る前の「候補」をどう持つかも考える必要があります。

なぜ不動産の仕入れ先が安定しないのか

「もっと仕入れを増やしたい」と考えても、紹介件数や売却査定の反響は自社だけでは完全にコントロールできません。仕入れが安定しない会社では、次のような状態が起きやすくなります。

• 仲介会社・紹介者から案件が来るのを待っている
• 担当者ごとに人脈や仕入れ方法が異なり、属人化している
• 営業エリアは決まっているが「どんな物件を探すか」が曖昧
• 候補物件を見つけても、所有者調査に時間がかかる
• 過去に断られた所有者・物件を再確認する仕組みがない
• 仕入れ結果を分析せず、翌月も同じ探し方を繰り返している

そこで必要になるのが、仕入れ候補を「情報が来てから探す」のではなく、自社が買える・仲介できる条件から先に作る考え方です。

仕入れ候補を自社で見つける「条件設計」

条件設計とは、自社の商材・営業エリア・過去の成約傾向から、どのような物件を優先して調べるかを決めることです。

受付帳に頼らない不動産営業でも解説している通り、今後は「登記が起きた物件を待つ」だけでなく、物件条件から候補を先に作る営業の重要性が高まります。

※上記は候補抽出の例です。条件だけで所有者の売却意向やニーズを断定することはできません。

STEP1：自社が欲しい物件を言語化する

「良い物件」ではなく、エリア、物件種別、面積、築年数、用途地域、価格帯、出口戦略などを具体化します。

STEP2：地図・物件情報から候補を抽出する

空き地、駐車場、築古建物、一定面積以上の土地など、自社の仕入れ条件に合う候補を探します。

STEP3：所有者・登記・権利関係を確認する

対象物件を絞ったうえで、必要に応じて登記簿謄本から所有者、所有権移転、抵当権・根抵当権などを確認します。

STEP4：A/B/Cで優先順位を付ける

すべての候補へ同じ工数をかけず、自社の仕入れ条件への適合度と、確認できた情報をもとに優先順位を付けます。

仕入れ候補になりやすい物件をどう探すか

仕入れ候補の条件は、業態によって変える必要があります。例えば、同じ「築古」でも、戸建て買取再販と一棟収益不動産では見るべき条件が異なります。

相続不動産については相続後に売却相談が起きやすい不動産、相続登記そのものについては相続登記とは？で詳しく解説しています。

不動産仕入れリストの作り方

仕入れ候補が増えてきたら、担当者の頭の中だけで管理せず、リストとして共通化します。

営業先リストの基本的な作り方は、既存記事「不動産営業リストの作り方」もあわせてご覧ください。

仕入れ営業を1週間の業務に落とし込む

仕入れを属人的な「空いた時間の営業」にしないためには、候補抽出から振り返りまでを週間業務として固定します。

この形にすると、「今週は紹介がなかったから仕入れゼロ」という状態から、自社で仕入れ候補を補充する仕組みへ変えやすくなります。

不動産チェッカーを仕入れに活用する

不動産チェッカーでは、地図上から土地・建物を確認し、物件条件や登記情報を組み合わせて、営業・仕入れ候補を絞り込む業務に活用できます。

• 重点エリアを地図上で確認する
• 面積、家屋数、用途地域、築年数などから候補を絞る
• 必要な物件について所有者・登記情報を確認する
• 相続・売買等の所有権移転や担保情報を営業仮説に使う
• 候補をExcel等で整理し、チームで優先順位を共有する

「登記が取れるツール」としてではなく、仕入れ候補を見つけ、調べ、営業リストにするまでの作業を短くするための仕組みとして使うのがポイントです。

地主への直接営業を強化したい場合は、地主営業で成果が出ない7つの理由も参考になります。

仕入れで登記・所有者情報を使うときの注意点

登記簿等で公開されている氏名・住所であっても、個人情報であることに変わりはありません。個人情報保護委員会は、登記簿等を閲覧して個人情報を取得する場合も利用目的の特定が必要としています。

仕入れリストとして体系的に管理する場合は、利用目的、アクセス権限、保存期間、持ち出し、削除、接触方法などについて、自社の個人情報保護方針・社内規程に沿って運用します。

また、空き家・築古・相続・共有といった条件は、「売りたい」という本人の意思を示すものではありません。データは候補を絞り、何を確認すべきかを考える材料として扱います。

よくある質問

まとめ

不動産仕入れを安定させるには、紹介や流通情報を待つ仕入れだけでなく、自社が欲しい物件条件から候補を探す仕組みを持つことが重要です。

このサイクルを回せば、担当者個人の人脈だけではなく、会社として仕入れノウハウを蓄積できます。

売主を直接発掘して媒介獲得へつなげる「物上げ営業」を詳しく知りたい方は、次の記事「物上げ営業とは？売主候補の探し方と効率的に仕入れを増やす方法」をご覧ください。