分筆・合筆で失敗しない4つの確認ポイント
結論： 分筆とは、登記簿上の 一筆の土地を二筆以上に分ける登記 、 合筆とは 複数の土地を一筆にまとめる登記 です。
どちらも土地の「表示に関する登記」で、相続・部分売却・戸建分譲・土地活用・開発・資産整理などで利用されます。 分筆等の表示登記を代理する専門家は 土地家屋調査士 です。
ただし、 分筆すれば自由に建てられる、隣り合う土地なら何でも合筆できる、というわけではありません。 とくに合筆には不動産登記法第41条の制限があり、所有者・持分・地目・権利関係等が異なるとできない場合があります。
この記事でわかること
- 分筆・合筆の意味と違い
- 相続・売買・建築で分筆する理由
- 合筆できない6つの法定ケース
- 分筆で測量・筆界確認が重要な理由
- 登記事項証明書・公図・地積測量図の役割
- 抵当権付き土地を分筆・合筆するときの注意
- 接道・用途地域・最低敷地面積等の建築上の注意
- 相続・金融・不動産営業で見るポイント
- 不動産チェッカーを事前調査へ使う方法
分筆とは
分筆とは、登記簿上の一筆の土地を、二筆以上の土地へ分ける表示登記です。
例えば、広い土地の一部だけを売却したい場合や、相続人ごとに土地を分けたい場合、 戸建分譲のため敷地を複数区画にしたい場合などに行われます。
分筆後は複数の地番で管理されます。 元の地番を引き継ぐ土地と新たな支号が付される土地などが生じ、 具体的な地番は登記所で定められます。
分筆が必要になりやすい場面
- 土地の一部売却： 一筆のうち一部分だけを第三者へ売る
- 相続・遺産分割： 一筆の土地を相続人ごとに分けて取得する
- 戸建分譲： 大きな土地を複数の宅地へ分ける
- 土地活用： 自宅部分・賃貸部分・駐車場等を分ける
- 資産整理： 保有を続ける部分と売却する部分を分ける
- 道路・通路用地： 道路提供部分等を独立した筆にする
分筆と合筆の違い
| 項目 | 分筆 | 合筆 |
|---|---|---|
| 意味 | 一筆を二筆以上へ分ける | 複数筆を一筆へまとめる |
| 筆数 | 増える | 減る |
| 主な用途 | 部分売却、相続、戸建分譲、用途分け | 一体利用、管理整理、開発・建築準備 |
| 測量 | 筆界確認・測量が重要 | 分筆ほどの新規境界作成はないが事前資料・権利確認が重要 |
| 制限 | 分筆後の接道・形状・権利関係等に注意 | 不動産登記法41条の合筆制限がある |
| 専門家 | 土地家屋調査士 | 土地家屋調査士 |
なぜ分筆を行うのか
相続で土地を現物分割する
相続人Aは道路側、相続人Bは奥側というように、 土地そのものを分けて取得する場合に分筆が必要になることがあります。
ただし、単純に面積を半分にすれば公平とは限りません。 接道、形状、用途地域、建築可能性、評価額などによって土地価値が異なるためです。
土地の一部分だけを売却する
一筆の土地の一部だけを売買する場合、 売却部分を独立した土地として特定するため分筆が必要になるのが一般的です。
建築・開発の区画を作る
戸建分譲や複数棟の計画では、建築・売却単位に合わせて筆を分けることがあります。
分筆＝建築可能、ではありません
分筆後の各敷地について、接道義務、用途地域、建ぺい率・容積率、 自治体の最低敷地面積、条例・開発許可等を別途確認する必要があります。 分け方によっては、分筆前は建築できた土地が分筆後に建築しづらくなることもあります。
合筆とは
合筆とは、複数の土地を一筆の土地にまとめる表示登記です。
例えば、自宅敷地が複数筆に分かれている、 一体で使っている駐車場や事業用地が複数地番に分かれている場合などに、 管理や土地利用を整理する目的で検討されます。
合筆後は、合筆によって消滅する地番と、合筆後の土地として残る地番が生じます。 法務局の申請例では、合筆後の地番は本来登記官が定めるとされています。
合筆を検討する主な目的
- 複数筆を一体の敷地として管理しやすくする
- アパート・マンション・事業施設等の一体利用
- 開発・売却前に筆構成を整理する
- 相続や資産管理で複雑になった地番を整理する
合筆できない6つのケース
合筆は、所有者が希望すれば自由にできるわけではありません。 不動産登記法第41条では、次の合筆を禁止しています。
| 合筆できないケース | 確認ポイント |
|---|---|
| 1．相互に接続していない土地 | 離れた場所の土地同士はまとめられない |
| 2．地目または地番区域が異なる土地 | 宅地と田など、地目が異なる場合はそのまま合筆できない |
| 3．所有者が異なる土地 | A名義とB名義の土地はそのまま合筆できない |
| 4．共有持分が異なる土地 | 同じ共有者でも持分割合が違えば制限される |
| 5．所有権登記の有無が異なる土地 | 所有権登記済みと未登記状態の土地を混在させない |
| 6．所有権以外の権利登記がある土地 | 一定の例外を除き、抵当権等の内容が異なる土地は合筆できない |
特に金融機関・不動産会社では、 抵当権・根抵当権の内容が筆ごとに違わないか を先に確認することが重要です。
合筆登記の登録免許税は、所有権の登記がある場合、 合筆後の土地1個につき1,000円 です。 所有権の登記がない土地の合筆は登録免許税不要と法務局の記載例で案内されています。
分筆では筆界・測量の確認が重要
日本土地家屋調査士会連合会は、分筆登記では、 登記所に備え付けられた地図・地積測量図等、 現地状況、隣接所有者の立会い等から公法上の筆界を確認し、 その成果に基づいて測量すると説明しています。
「境界」と「筆界」は同じとは限らない
法務局では、登記上の土地の区画を示す線を「筆界」、 私法上の所有権の範囲を示す線を「所有権界」と区別しています。
当事者同士が「この線を境界にしよう」と合意しただけで、 登記上の筆界が自動的に変わるわけではありません。
筆界が不明な場合には、測量・資料調査のほか、 状況によって筆界特定制度等の検討が必要になることがあります。
分筆・合筆の手続きはどんな流れで進む？
分筆・合筆は、申請書を作って終わる手続きではありません。 とくに分筆では、登記所資料の調査、現地確認、筆界確認、測量を経てから登記申請へ進みます。
分筆の一般的な流れ
| STEP | 主な作業 | つまずきやすい点 |
|---|---|---|
| 1．目的を整理 | 部分売却、相続、分譲、土地活用など、なぜ分けるかを決める | 目的によって分筆線・必要な接道・面積が変わる |
| 2．資料調査 | 登記事項証明書、公図、地積測量図、道路資料等を確認する | 古い公図・測量図では現況と一致しない場合がある |
| 3．現地調査・測量 | 境界標、土地形状、占有状況等を確認して測量する | 境界標がない・資料と現地が合わない |
| 4．筆界確認 | 隣接所有者や道路・水路等の管理者と筆界を確認する | 連絡が取れない、認識が一致しない場合は時間を要する |
| 5．分筆案の確定 | 売買・建築・相続目的に合わせて新しい筆界線を決める | 接道・最低敷地面積・担保関係等を見落とさない |
| 6．地積測量図等を作成 | 分筆後の土地を正確に示す申請図面・書類を作成する | 地積更正が必要になる場合もある |
| 7．登記申請 | 管轄法務局へ分筆登記を申請する | 申請後に法務局の実地調査等が入る場合がある |
| 8．完了後の確認 | 新しい地番・地積・図面を確認し、その後の売買・相続等へ進む | 所有権移転や抵当権の処理は別手続になる |
東京土地家屋調査士会も、分筆では土地を測量し、隣接する民有地だけでなく道路との境界も確認し、 すべての境界を確定した後に分筆線を決めて登記申請すると説明しています。
合筆の流れは分筆よりシンプルだが、先に「合筆できるか」を確認する
合筆では新しい分筆線を作るわけではありませんが、 所有者・持分・地目・地番区域・抵当権等の権利関係が合筆制限に触れないかを先に確認します。 条件を満たさなければ、そのままでは合筆できません。
分筆・合筆の費用はいくら？
分筆・合筆の費用は、 「登録免許税」と「調査・測量・専門家報酬」を分けて考える と整理しやすくなります。
| 費用項目 | 分筆 | 合筆 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 分筆後の不動産1個につき1,000円 | 合筆後の不動産1個につき1,000円 |
| 資料取得 | 登記事項証明書、公図、地積測量図、道路資料等 | 登記事項証明書、公図、権利関係資料等 |
| 現地調査・測量 | 必要。土地条件によって負担が大きく変わる | 案件内容に応じて調査が必要 |
| 境界・筆界確認 | 隣接地・道路等との確認が重要 | 通常は新しい境界を作らないが、既存筆の確認は必要 |
| 土地家屋調査士報酬 | 調査・測量・図面作成・申請代理等 | 資料調査・申請代理等 |
| 関連手続 | 地積更正、抵当権の一部解除、所有権移転等が別途生じる場合 | 地目変更や権利関係の整理が先に必要な場合 |
「分筆は○万円」と一律に言えない理由
分筆では、土地の面積だけでなく、隣接地の数、官民境界の有無、境界標・地積測量図の状態、 高低差、現況、隣接所有者との確認状況などで作業量が大きく変わります。 そのため、総額は土地家屋調査士へ資料を見せた上で個別に見積りを取るのが確実です。
なお、登録免許税法では、土地の分筆は 分筆後の不動産1個につき1,000円 、 土地の合筆は 合筆後の不動産1個につき1,000円 と定められています。 法務局の合筆申請記載例では、所有権の登記がない土地の合筆は登録免許税不要とされています。
分筆・合筆にはどのくらい期間がかかる？
分筆・合筆に 全国一律の「○日で終わる」という期間はありません。 特に分筆は、法務局へ申請してからの審査よりも、その前の資料調査・測量・筆界確認に時間がかかることがあります。
| 工程 | 期間へ影響する主な要因 |
|---|---|
| 資料調査 | 古い公図・地積測量図、過去の境界資料の有無 |
| 現地測量 | 土地規模、形状、高低差、境界標、障害物等 |
| 民有地との筆界確認 | 隣接所有者への連絡、立会い、認識の一致 |
| 道路・水路等との確認 | 自治体・道路管理者等との官民境界確認 |
| 申請後の審査 | 管轄法務局の処理状況、申請内容、実地調査の要否 |
各法務局は登記完了予定日を公表している場合があります。 ただし、これは主に 登記申請後の処理予定 であり、 分筆前の測量や隣接地との筆界確認に要する時間は含みません。
売買決済・相続期限・建築着工など締切がある場合は、 「登記申請日」ではなく、筆界確認・測量を含む全工程から逆算して早めに動くことが重要です。
分筆・合筆で確認する4つの資料
| 資料 | 確認できること | 関連記事 |
|---|---|---|
| 登記事項証明書 | 所有者、地目、地積、抵当権等の権利関係 | 登記簿謄本とは？ |
| 公図・地図 | 筆の位置関係、隣接地、地番配置 | 公図とは？ |
| 地積測量図 | 辺長、座標、求積、測量時点の境界情報等 | 地積測量図とは？ |
| 地番情報 | 対象土地を登記上特定する番号 | 地番とは？ |
古い分筆では、対象地の一部だけを測量し、 残った土地の地積を差し引きで求める「残地求積」が使われていたことがあります。 古い地積測量図を扱う場合は、 古い地積測量図の精度と残地求積 も確認してください。
対象地の地番・所有者・周辺筆を、まず地図で整理しませんか？
分筆・合筆登記そのものは専門家へ依頼しますが、その前に対象筆・地番・所有者・周辺土地・用途地域を整理できれば、土地家屋調査士や不動産会社へ相談するときの事前情報をまとめやすくなります。
抵当権がある土地を分筆するとどうなる？
抵当権等が設定された土地でも、分筆自体が直ちに禁止されるわけではありません。 ただし、分筆しただけで担保権が都合よく一部の土地から消えるわけではありません。
不動産登記法第40条では、 分筆後の特定の土地について権利を消滅させる場合、 その権利の登記名義人の承諾を証する情報等が関係することが定められています。
例えば「土地の半分を売るので、売却部分だけ抵当権を外したい」という場合、 金融機関との調整や担保の一部解除等が必要になる可能性があります。
抵当権・根抵当権の違いは 抵当権と根抵当権の違いとは？ で整理しています。
分筆・合筆は土地の価値や担保評価へどう影響する？
分筆・合筆そのものが土地価値を自動的に上げ下げするわけではありません。 しかし、土地の形状、接道、利用単位、売却しやすさが変われば、 市場性や 担保評価 へ影響する可能性があります。
| 変更 | プラスに働く可能性 | 注意点 |
|---|---|---|
| 分筆 | 購入可能な価格帯へ小さくする、部分売却しやすくする | 旗竿地・狭小地・接道不足等で利用性が下がることもある |
| 合筆 | 一体利用しやすくなり、開発・建築計画を立てやすくなる場合がある | 権利制限があり、まとめれば必ず価値が上がるわけではない |
金融機関が担保として見る場合は、 分筆・合筆後の形状、接道、用途地域、換金性、既存担保等を改めて確認する必要があります。
相続で分筆・合筆を考えるときのポイント
相続では、一筆の土地を複数の相続人が取得する方法として共有がありますが、 将来の売却・活用時に共有者間の調整が必要になります。
そこで、物理的に土地を分けてそれぞれが単独所有するため分筆を検討するケースがあります。
一方、被相続人が複数筆を一体利用しており、 所有者・地目・権利関係等の条件を満たす場合には、 管理上の整理として合筆を検討する場合もあります。
ただし、相続による所有権移転登記と分筆・合筆は別の登記です。 遺産分割の内容や申請順序によって必要手続が異なるため、 土地家屋調査士・司法書士等へ相談して進めるのが安全です。
相続登記そのものは 相続登記とは？義務化・期限・登記簿の見方 で詳しく解説しています。
不動産会社・金融機関が分筆・合筆を見る理由
不動産会社
- 一部売却・買取の可否
- 戸建分譲や開発の区画
- 土地活用の可能性
- 地主・相続人への資産整理提案
金融機関
- 担保対象土地の範囲
- 分筆後の担保評価・換金性
- 抵当権の一部解除・担保組替え
- 土地活用・アパートローン等の事業計画
例えば、広い駐車場の一部を分筆して賃貸住宅を建てる、 複数筆を一体利用してアパート・事業施設を計画する、といった場面では、 分筆・合筆と融資・土地活用が同時に論点になります。
地主営業については 地主営業で成果が出ない7つの理由 、 アパートローンについては アパートローンとは？ も参考になります。
分筆する前に確認したい10項目チェックリスト
分筆は「線を引いて土地を二つにする」だけではありません。 売却・建築・相続の目的を達成できる分け方かどうかを、申請前に確認する必要があります。
分筆前チェックリスト
- □ 目的： 部分売却・相続・建築・土地活用のどれが目的か
- □ 筆界： 隣接地・道路との筆界を確認できる資料や境界標があるか
- □ 地積： 登記地積と実測面積に大きな差がないか
- □ 接道： 分筆後の各敷地が必要な接道条件を満たすか
- □ 敷地規模： 最低敷地面積や自治体条例等に抵触しないか
- □ 形状： 旗竿地・狭小地・極端な不整形地にならないか
- □ 用途地域： 予定する建物・土地利用が可能な地域か
- □ 抵当権： 抵当権・根抵当権・共同担保等が設定されていないか
- □ 売却条件： 売却部分だけ担保解除・所有権移転できる段取りか
- □ 価値： 面積だけでなく、分筆後それぞれの市場性・利用性を比較したか
とくに 接道・敷地規模・抵当権 は、分筆後に気付くと計画のやり直しにつながりやすい項目です。 土地家屋調査士だけでなく、売買なら不動産会社、建築なら建築士・行政、 担保がある場合は金融機関等とも早い段階で確認します。
分筆・合筆でよくある失敗
- 地番だけで判断する： 公図・地積測量図・現況を確認しない
- 境界線を当事者だけで決める： 所有権界と筆界を混同する
- 面積だけで相続分を決める： 接道・形状・建築可能性による価値差を見ない
- 抵当権を確認しない： 売却部分の担保解除が必要になる
- 合筆条件を確認しない： 所有者・地目・権利内容の違いで合筆できない
- 分筆後の建築条件を見ない： 接道・最低敷地面積等に抵触する
- 古い測量図をそのまま信用する： 残地求積や測量精度を確認しない
不動産チェッカーを事前調査に活用する
不動産チェッカー は、 分筆・合筆の測量や登記申請を行うサービスではありません。
一方、その前段となる 「どの筆が対象か」「誰が所有しているか」「周辺筆はどうなっているか」 という調査を地図上で行う際に活用できます。
- 住所から対象エリアを地図で確認する
- 地番・筆の位置を確認する
- 土地所有者・登記情報を確認する
- 用途地域・面積等から土地活用の仮説を作る
- 周辺地を含めて営業・仕入れ候補を整理する
分筆・合筆の正式な可否や境界・測量については土地家屋調査士へ確認し、 不動産チェッカーは 対象地を見つける・整理する・営業仮説を作る 用途で使い分けるのが適切です。
よくある質問
分筆とは何ですか？
登記簿上の一筆の土地を二筆以上に分ける表示に関する登記です。土地の一部売却、相続、戸建分譲、土地活用などで利用されます。
合筆とは何ですか？
複数の土地を一筆にまとめる表示に関する登記です。ただし、接続、地目、地番区域、所有者、持分、権利関係などについて法定の制限があります。
分筆の費用はいくらですか？
一律ではありません。登録免許税のほか、資料調査、現地測量、隣接地・道路との筆界確認、境界標、土地家屋調査士報酬等が関係します。土地条件によって作業量が大きく異なるため、個別見積りが必要です。
分筆にはどのくらい期間がかかりますか？
一律ではありません。資料調査、現地測量、隣接地・道路管理者との筆界確認、分筆線の決定、申請、法務局審査という工程があり、特に筆界確認の状況で期間が変わります。
分筆の登録免許税はいくらですか？
登録免許税法では、分筆後の不動産1個につき1,000円です。測量費用や土地家屋調査士報酬等は別途です。
合筆の登録免許税はいくらですか？
登録免許税法では、合筆後の不動産1個につき1,000円です。法務局の記載例では、所有権の登記がない土地の合筆は登録免許税不要とされています。
合筆できない土地にはどのようなものがありますか？
接続していない土地、地目・地番区域・所有者・共有持分等が異なる土地、一定の例外を除いて所有権以外の権利登記がある土地などです。
分筆するときは境界確定が必要ですか？
分筆では筆界確認と測量が重要です。登記所資料、現地、隣接所有者や道路管理者との確認等を踏まえて土地家屋調査士が進めます。
抵当権がある土地でも分筆できますか？
分筆自体が直ちに禁止されるわけではありませんが、分筆しただけで担保権が特定の土地から自動的に消えるわけではありません。売却部分だけ担保を外す場合などは金融機関等との調整が必要になることがあります。
不動産チェッカーで分筆・合筆できますか？
できません。測量・分筆合筆登記は専門家へ相談し、不動産チェッカーは対象筆、地番、所有者、周辺地、用途地域等の事前調査に活用します。
まとめ
- 分筆は一筆を二筆以上へ分け、合筆は条件を満たす複数筆を一筆へまとめる登記
- 分筆では資料調査・現地測量・隣接地や道路との筆界確認を経て申請する
- 分筆の登録免許税は分筆後1筆につき1,000円
- 合筆の登録免許税は合筆後1筆につき1,000円（所有権登記がない土地の合筆は法務局記載例上不要）
- 総費用は測量範囲・境界状況・土地条件等で変わるため一律の相場だけで判断しない
- 期間は筆界確認・官民境界・法務局審査等で変わり、全国一律ではない
- 合筆には不動産登記法41条の制限がある
- 分筆前に接道・最低敷地面積・形状・用途地域・抵当権を確認する
- 分筆・合筆だけで土地価値や建築可能性が決まるわけではない
- 正式な測量・表示登記は土地家屋調査士等の専門家へ相談する
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参考・出典
ご注意ください
本記事は2026年8月28日時点の一般的な情報です。 分筆・合筆の可否、筆界、測量、担保権、建築・開発規制、相続手続は土地・権利関係ごとに異なります。 表示に関する登記・測量は土地家屋調査士、権利に関する登記は司法書士、 建築・開発については建築士・行政・その他専門家へご確認ください。
分筆・合筆を検討する前の「対象地調査」を効率化しませんか？
地図から地番・所有者・周辺筆・用途地域等を確認し、 売却・土地活用・地主営業・相続不動産の事前調査を進めやすくできます。