全部事項とは

公図(こうず)とは・・・

法務局に備え付けられている図面で、土地の大まかな位置や形状を表した図面で、法的な図面です。

一般に旧土地台帳施行細則第2条の規定に基づく地図のことを指すが、広義には下記のものを包括した概念である。 不動産登記法第14条第1項に規定する地図 不動産登記法第14条第4項に規定する地図に準ずる図面 これらは登記所が管理し閲覧することができます。

 

多くは明治時代の地租改正の際に作成されました。

現在の登記所(法務局)には、土地の区画を明確にするための資料として地図が備え付けられていますが、地図が備え付けられるまでの間、“地図に準ずる図面”として地図代わりに公図が備え付けられていました。

当時の技術では正確な測量が難しかったこともあり、現状とは異なることもありますが、公図以外に土地の位置や形状が記載されている資料がない地域では、土地の大まかな位置や形状を把握するための資料として今でも利用されています。

現在では“地籍調査”という事業のもと、公図を正確な地図へ置き換える作業が進行していますが、2018年(平成30年)度末時点で進捗率は全国平均52%にとどまっています。

 

地図と公図の違いとして

登記された一筆の土地ごとに区切られた図面である公図に比べ、地図は住宅や商業施設で区切られた図面です。

 

地図の方が土地の面積や距離、形状、位置についての正確性が高く、土地の詳細がより把握しやすいです。

土地の公図の取得方法について

公図は、法務局に行くかインターネットで取得できます。

注意すべきポイントとして、事前に公図を取得したい不動産の地番を控える必要があります。

記入に必要な地番は「○○区○○町○丁目○-○」といった一般的によく見かける“住居表示”とは異なります。地番がわからない場合は、登記所に備え付けてある“ブルーマップ“と呼ばれる地図で確認をするか、登記所の職員に聞いてみてください。

また、公図は入手に限らず、閲覧もできるので、確認だけしたいという場合も法務局を訪れましょう。

 

また、インターネットでも取得可能ですが、現在すべての地図や地図に準ずる図面のデータ化が完了しておらず、データ化されていない土地に関しては、不動産のある地域を管轄する登記所のみでしか閲覧・取得ができないので注意が必要です。

土地の公図の見方について

土地の地番・土地の大まかな形状や大きさ・隣接地との位置関係などは図面からわかります。

 

調査のポイントとして 地番がない土地(無地番地)は、一般的に国が所有し各自治体が管理しています。なお、国から各自治体へ順次譲与されています。

14条地図ではない公図は、不正確であることも多く、住宅地図と公図の形状が全く異なっている公図混乱(こうずこんらん)や、土地の大きさや長さのゆがみなども珍しくありません。また、「同じ丁目に同じ地番が2つある」「無地番だと思ったら地番の書き漏れだった」などという記載ミスもあるため、おかしいと思ったら法務局の窓口で確認しましょう。

縮尺もあてになりませんが、市街地地域は250分の1または500分の1、村落・農耕地地域は500分の1または1,000分の1、山林・原野地域は1,000分の1または2,500分の1です。

地番のない土地(無地番地)について

通常の土地には地番がついていますが、道路や水路などには地番がついていないものがあり(無地番地)、登記簿もありません。

無地番地は、官(国など)が所有しています。敷地内に入り込んでいる場合は、その部分に建物を建てることができません。また、土地を借りることもできません。

この場合、無地番地部分を購入する払い下げや、無地番地部分と民地(私有地)の位置を交換する付替えなどができるかどうかを調査し、手続き方法なども確認する必要があります。

 そもそも公図をつくったのは、課税対象となる私有地(土地)に対しての税金(地租)が目的であったため、対象とならない道路や水路には地番はつけられませんでした。このような道路や水路のほとんどが道路法や河川法の適用外であるため、法定外公共物と呼ばれます。

 

また、里道や水路のほかにも、一般的な土地でも地番がない土地もあり、地番脱落地(ちばんだつらくち)と呼ばれます。

公図によるトラブルの事前予防

公図しか資料がない地域では、土地の境界(筆界)に関する記録が十分でないため、隣家との境界がわからず土地を十分に活用できない、面積表記が曖昧になるため土地が売買しづらいといったトラブルが生じる可能性もあります。

特に後者の場合、過去の測量が正確でなかったため、登記されている土地面積が間違っていることがあります。

 

トラブルを避けるためにも、隣人と確認をしたうえで境界標を設けるなど、日頃から境界がきっかけで起こり得るトラブルの防止に努めましょう。隣人立ち会いのもと、正確な実測図を作成するのもトラブル防止に効果的でしょう。

 

 公図や地図の正確性は、土地の所有権や筆界には影響なし

 

公図は大まかな地図であるため、現状とずれていることも多々ありますが、土地の所有権や境界に対しての影響はありません。公図は、あくまで土地の大まかな位置や形を知るために使われます。

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謄本のPDFは同時にExcelにも変換されるので、転記の手間も省けます。

公図を上手に活用

  • 精度の高い地図に比べ、明治時代につくられた公図は、精度自体は低いものの、地図が備わっていない地域では重要な書類として扱われています。ほかにも当該土地が分筆されたものではないか、公図と同じように土地が活用されているかなどの確認ができます。 このように、公図を上手に活用することで購入予定の住宅用地や現在住んでいる土地などの調査に役立てることができるので、必要があれば公図の取得手続きをしてみてください。

弊社では物件の住所から地番へ紐づけるサービスも 行っているので、公図大量取得の際、お気軽にお問い合わせ下さい。

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